“心动，个人投资者有机会买入吗？”

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ——网友“方珊”

近期，百亿元公募REITs专项投资基金设立的消息引发投资者关注。对此，有网友在《金融时报》微信公众号发布的《国内公募REITs市场迎首只百亿“平准”投资基金！》一文中留言：“心动，个人投资者有机会买入吗？”

我们先简要回顾一下该事件：4月24日，首程控股宣布与中国人寿、财信人寿等机构联合发起设立北京平准基础设施不动产股权投资基金（以下简称“平准股权投资基金”）。该基金目标规模100亿元，首关规模52.37亿元。该基金通过战略配售等方式投资基础设施公募REITs。

我们要看“平准股权投资基金”的设立方、资金来源是什么。根据公开信息，该“平准股权投资基金”是由首程控股、中国人寿、财信人寿等机构以有限合伙企业形式联合发起的专项投资基金，由国寿资本担任管理人。资金募集方式为定向出资，仅面向特定机构投资者，未涉及公开募集行为。该基金现有投资人全部为险资和产业资本，在资金属性上具备长期“耐心资本”的特点。未来该基金还将引入更多长期投资者加入。

其与公募REITs又有什么联系？“平准股权投资基金”的目标是投资于公募REITs市场，通过战略配售、大宗交易等方式获取公募REITs份额，属于“投资于公募REITs的私募基金”。其名称中的“平准”强调通过市场化机制提升REITs市场流动性和稳定性，但并非直接发行公募REITs产品。

那么，个人投资者能否参与其中呢？目前来看，受该基金运作模式限制等原因，个人投资者无法直接参与该“平准股权投资基金”。

不过，个人投资者可以持续关注该“平准股权投资基金”的投资对象——公募REITs市场。

REITs是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品，即优质不动产资产的上市。国内基础设施REITs在产品结构上采用“公募基金+资产支持证券”的结构。

简单来说，基础设施REITs通过募集众多投资者的资金，用于投资基础设施项目来获得收益。

公募REITS有三类投资者，主要分为战略投资者、网下机构投资者、公众投资者，前两类主要指原始权益人和专业的机构投资者。对于公众投资者而言，在首发募集期，公众投资者可以通过场内认购和场外认购两种方式来参与公募REITS认购。

在基础设施REITs上市后，投资者只能通过场内二级市场买入。这和场内买卖股票的方式类似，即可以通过竞价、大宗和询价等交易所认可的方式买卖公募REITs。场内交易是目前个人参与公募REITS投资的主要方式。

那么，基础设施REITs对普通投资者有什么意义呢？一是丰富投资渠道。REITs为投资者资产配置提供了兼具“股债”特点的金融工具。二是降低投资不动产的门槛。投资者通过投资REITs，间接成为不动产项目的“股东”，获得不动产运营带来的分红以及资产增值收益。